取得費と譲渡費用
今回は譲渡所得(土地・建物)を計算する上で重要になってくる取得費と譲渡費用について紹介していきたいと思います。
取得費とは
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
その他取得費に含まれる主なものは次のとおりです。
ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
【１】
土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、印紙税。
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
【２】
借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
【３】
土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
【４】
土地の取得に際して支払った土地の測量費
【５】
所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
【６】
建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
【７】
土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
【８】
既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
取得費が不明の場合
売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどの
理由により取得費が不明の場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とす
ることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です。
建物の取得費の計算
建物の取得費の計算において注意点があります。
建物の購入代金等の合計額から控除する減価償却費相当額ですが、
業務用資産と非業務用資産によって計算方法が異なります。
■業務用資産の場合
建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。
■非業務用資産の場合
建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当た
りの減価償却費相当額にその建物を取得してから売却するまでの経過年数を乗
じて計算します。
経過年数は6ヵ月以上を1年とみなし、6ヵ月未満は切り捨てになります。
仮に取得から売却までが10年6ヵ月の場合は経過年数を11年とし、
9年5ヵ月の場合は経過年数を9年として計算することになります。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接要した費用のことを言います。
譲渡費用の主なものは次のとおりです。
【１】
土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
【２】
印紙税で売主が負担したもの
【３】
貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
【４】
土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
【５】
既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
【６】
借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、司法書士への報酬や売却代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません
まとめ
今回は取得費と譲渡費用の基本的なものについてご紹介しました。
確定申告を行う際に上記の取得費や譲渡費用に関する証憑資料が必要となりますので、前もって準備して頂ければと思います。
