土地の貸し借りについての権利～土地の上に存する権利の財産評価
土地に関する権利関係は様々なものがあります。
今回は特に相続に関係するいくつかの土地の貸し借りについての権利を説明していきたいと思います。
民法上の土地に関する権利
まず、相続税法上の土地に関する権利の前に、そもそも民法上はどのような土地の貸し借りについての権利があるかを見ていきたいと思います。大きく分けて２つの権利があります。
１．地上権
地上権とは、民法第265条に規定する、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する」権利を言います。地上権は非常に強力な権利で、地主の承諾なしに譲渡や第三者に貸し付ける転貸も可能です。
法律上の「用益物権」（使用価値の一部を支配）に該当します。
２．土地賃借権
土地賃借権とは、民法第601条に規定する、「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」権利を言います。土地賃借権は地上権とは違い、地主の承諾がなければ譲渡や転貸はできません。
法律上の「債権」（判例により物権に近い権利は認められています）に該当します。
借地借家法上の借地権
民法上は２つの土地の貸し借りについての権利があることがわかりましたが、借地借家法にもその定めがあります。
借地借家法上の借地権とは、建物の所有を目的とする地上権、または、土地の賃借権を言います。
上記、民法上の地上権や土地賃借権でも建物の所有を目的としていないものは借地借家法上の借地権の効力は及びません。
また、借地借家法上の借地権は、その登記がなくても建物の所有権があれば第三者への対抗が可能になります。
借地借家法上は、土地を建物の所有を目的として貸し借りを行っているものについての権利を定めたものとなります。
相続税法上の「土地の上に存する権利」
それでは、本題の相続税法上の土地の貸し借りについての権利を見ていきたいと思います。
また、その評価額についても触れていきます。
１．借地権（定期借地権を除く）
「建物を所有する目的」で対価を払い土地の賃借を行うものを言い、２．定期借地権を除くものを言います。
相続税評価は、自用地（他人の権利の目的になっていない土地、いわゆる更地）に借地権割合を乗じた評価になります。
また、借地権の目的となっている土地（いわゆる底地）については、自用地価額から上記借地権評価額を控除して評価します。
２．定期借地権
「建物を所有する目的」で対価を払い土地の賃借を行うものを言い、契約更新がなく、契約期間に満了により自動で権利が消滅するものを言います。
相続税評価は、原則として、課税時期における借地人の経済的利益及びその存続期間を基に評価を行います。
また、借地権の目的となっている土地（いわゆる底地）については、自用地価額から上記定期借地権評価額を控除した評価額と残存期間に応じた一定の算式で求めた評価額のいずれか高い金額となります。
３．地上権
土地を使用する目的で賃借を行うものを言います。借地権との違いは「建物を所有する目的」かどうか、という点にあります。（ただし、4.の区分地上権を除きます。）
相続税評価は、地上権の残存年数を基に下記の算式により評価します。
残存期間が10年以下のもの 5/100
残存期間が10年を超え15年以下のもの 10/100
残存期間が15年を超え20年以下のもの 20/100
残存期間が20年を超え25年以下のもの 30/100
残存期間が25年を超え30年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 40/100
残存期間が30年を超え35年以下のもの 50/100
残存期間が35年を超え40年以下のもの 60/100
残存期間が40年を超え45年以下のもの 70/100
残存期間が45年を超え50年以下のもの 80/100
残存期間が50年を超えるもの 90/100
また、借地権の目的となっている土地については、自用地価額から上記地上権評価額を控除して評価します。
４．区分地上権（地下権・空中権）
地上権のうち、その土地の地下、または、上空の工作物を所有するために設定される権利を言います。
相続税評価は、自用地価額に設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合を乗じて評価します。
また、区分地上権の目的となっている土地については、自用地価額から上記区分地上権の評価額を控除して評価します。
５．区分地上権に準ずる地役権
４．区分地上権 に準ずるものとして設定される地役権（他人の土地を自己の土地の便益に供する権利）を言い、例えば上空に高圧線を通すために区分地上権を設定しないまでも、その土地に対し建築制限をかける場合などが該当します。
相続税評価は、その建築制限の内容によって下記割合を乗じた金額により評価します。
・家屋の建築が全くできない場合
50％又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか高い割合
・家屋の構造、用途等に制限を受ける場合
30％
また、その地役権の対象となっている土地については、自用地価額から上記地役権の評価額を控除して評価します。
※（地役権とは、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を言います。）
６．使用貸借権
上記1～5とは少し外れますが、土地を賃料の支払いを行わずに使用収益できる権利を言います。借地権や地上権との違いは、賃料の収受があるかないか（または公租公課に相当する金額以下）によって違い、例えば土地所有者の土地を無償でその親族が借りている場合などが該当します。
相続税評価は、零として取り扱われ、その対象地については、自用地と同じ評価額となります。
その他、転借権や耕作権、永小作権などの権利もありますが、ここでは割愛します。
まとめ
このように一口に「土地の貸し借り」といっても様々な形態があり、さらに相続税の評価において細かく評価方法が定められています。
また、法律によってその呼び名が変わるため、混同しやすいものとなっています。
