住宅ローン控除の注意点（中古不動産を購入した場合）
住宅ローン控除は、購入した住宅に消費税が含まれているかどうかにより、控除限度額が異なります。
新築住宅の場合には、購入価格に消費税が含まれることになります。
一方で、中古住宅を、事業者ではない個人から購入すう場合には、消費税が含まれないこととなるため、注意が必要です。
住宅ローン控除の概要
住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）は、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築を行った場合に、一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、各年度の所得税額から控除する制度です。
また、所得税からは控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。
控除額が増える「特定取得」とは
住宅ローン控除の計算において、「特定取得」というものがあります。
特定取得とは、住宅の取得等の対価の額に含まれる消費税額等が、8％または10％の税率により課されるべき消費税等である場合におけるその住宅取得等をいいます。
この特定取得に該当する場合は、それ以外の場合と比べて各年の控除限度額が大きくなります。
通常の住宅（※1）の場合、特定取得の控除限度額は40万。
特定取得に該当しない場合の控除限度額は20万円となります。
（※1）認定長期優良住宅等に該当する場合は、控除限度額が異なりますのでご注意ください。
中古不動産を購入した場合の注意点
2020年8月現在では、消費税率は10％となっており、新築マンションや新築の戸建て物件の購入した場合にかかる消費税も10％となります。
この場合は、特定取得に該当することとなります。
一方で、中古住宅を取得する場合には消費税がかかる場合と消費税がかからない場合があるため注意が必要となります。
中古住宅を事業者でない個人から取得した場合には、原則的には、消費税がかからない取引となります。
このような場合には、特定取得には該当しないこととなります。
売主が事業者かどうかの判定方法
先ほど「事業者でない個人からの取得は消費税がかからない」と記載しましたが、消費税の取り扱いは、売主が「事業者か否か」により、変わることとなります。
売主が法人の場合、法人は必ず事業者に該当するため、必ず消費税が含まれることとなります。
それに対して、個人の場合は、事業者の場合・事業者でない場合のどちらの場合も考えられます。
この時には、不動産売買契約書の売買価格の欄に消費税の記載がされているかどうかで、判断を行うこととなります。
まとめ
住宅ローン控除を利用する場合には、必ず不動産売買契約書を使って、特定取得に該当するかどうかの確認を行うようにしましょう。
年間で20万円もの控除額が異なるため、適正に正しい確定申告を行うようにしてください。
