不動産にかかる税金を解説（購入・所有・売却・相続ケース別）

2024.11.15｜税務会計不動産業

不動産は金額が大きいため、購入した時や売却した時などに発生する税金も大きくなりがちです。
本記事では不動産にかかる税金について解説します。

不動産を購入した場合にかかる税金

不動産を購入した場合、以下のような税金がかかります。

・売買契約書を作成した際・・・印紙税

・所有権の移転登記する際・・・登録免許税

・取得してから半年ほど後・・・不動産取得税

マイホームの購入にあたり銀行等から借入を行った場合、住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）を受けることができます。

住宅ローン控除とは、その年の所得税から「年末の借入金残高の0.7％（令和4年以降の場合。令和3年までは1％）相当額」を控除することができる制度で、適用を受けるにあたっては以下のような要件があります。

・取得等から6ヶ月以内にマイホームに住むこと

・その年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・マイホームの床面積が50㎡（一定の場合には40㎡）以上で、床面積の1/2以上を住むために使用すること

なお、控除は新築の認定住宅等の場合は13年間、それ以外の場合は10年間受けることが出来ます。1年目は確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は年末調整で控除を受けることが可能です。

不動産を所有している間は固定資産税、都市計画税がかかります。

これは毎年1月1日時点の所有者に対してかかる税金です。

税率は1.7％（固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）ですが、住宅については特例や減額制度があります。

不動産を賃貸して地代や家賃などを受け取った場合、利益（＝不動産所得）に所得税、住民税がかかります。

不動産所得は、「不動産収入（受取家賃など）－必要経費（固定資産税や減価償却費など）」という算式で計算しますが、青色申告の承認を受けることで10万円又は65万円（事業的規模であること等の一定の要件を満たす必要があります）の特別控除を受けることができます。

不動産を売却した場合、利益（譲渡所得）に所得税、住民税がかかります。

譲渡所得は、「譲渡収入（不動産の売却価格）－取得費（不動産の購入価格等）－譲渡費用（売却するためにかかった仲介手数料等）」という算式で計算します。

譲渡所得は「分離課税」とされ、給与所得や先ほどの不動産所得とは別に税金の計算をしますが、不動産を所有していた期間で税率が異なります。

売却した年の1月1日時点の状況で、以下の税率となります。

・所有期間が5年以下の場合・・・20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

・所有期間が5年超の場合・・・・39.63％（所得税30.63％、住民税9％）

相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、売却した不動産に対応する相続税相当額を取得費に加算することができます。

被相続人（亡くなった人）が住んでいた一定の空き家を相続開始から3年後の年の12月31日までに1億円以下で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、以下の税率の軽減を受けることができます。

・6,000万円以下の部分・・・14.21％（所得税10.21％、住民税4％）

・6,000万円超の部分・・・・20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

不動産にかかる税金は金額が大きく、また今回記載した以外にも多くの特例制度があります。
実際に取引を行う前に、どのような税金が発生するか、適用できる特例制度がないかを必ず事前に確認するようにしましょう。